Bir ev kiralamayı düşünenler ya da kiralık evde oturanlar için en önemli konuların başında kiracı hakları geliyor. 2011 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiracı için çeşitli korumalar sağlıyor. Peki bu kanunlara göre kiracı hakları nelerdir?

Kiracıların en çok merak ettiği soruların Borçlar Kanununa göre cevaplarını bu yazımda, Gayrimenkul Hukuku alanında çalışan KİRAZ & TARHAN HUKUK firmasının yetkilisi değerli arkadaşım Avukat Büşra Kiraz’ a sordum.

Ev sahibi kiracıyı dilediği zaman evden çıkarabilir mi?
Kanuna göre belirli süreli kira sözleşmeleri, kira yılı dolmadan feshedilemez. Belirsiz süreli kira sözleşmeleri ise en az 6 aylık bildirim süresi sonunda feshedilebilir. Ancak ev sahibi, haklı bir gerekçesi varsa erken fesih talebiyle dava açabilir.

Ev sahibinin haklı gerekçeleri nelerdir?
Haklı gerekçeler Kanun kapsamında belirlenmiştir. Buna göre ev sahibinin kendisi, eşi, bakmakla yükümlü olduğu kişi, altsoyu ya da üstsoyu için söz konusu evin kullanımı gerekliyse ev sahibine kiracıyı evden çıkarma hakkı tanınır.

Aynı şekilde ev sahibinin kendisi kirada oturuyorsa ancak kira geliri yeterli gelmediği için kendi kirasını ödemekte zorlanıyorsa bu da ev sahibinin kiracıyı evden çıkarması için haklı bir gerekçe sayılır.

Kira bedelinin ödenmemesi de tahliye talebi için yeterli ve geçerli bir sebeptir.
Ayrıca ev sahibi evini satarsa kiracıyı tahliye etme hakkına sahiptir.

Ev sahibi haklı gerekçeyle tahliye isterse kiracı hakları nelerdir?
Kanunlar tarafından ev sahibinin beklenmedik tahliye talebine karşı kiracı hakları da koruma altındadır. Örneğin; evin satılması durumunda, satışın gerçekleştiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde ev sahibi kiracıya bunu bildirmekle yükümlüdür. Kiracı, satışı takip eden 6 ay boyunca evde kalmaya devam edebilir. 6 ayın sonunda ise  ev sahibi tahliye davası açabilir. Ancak kira sözleşmesini kiracı tapuya şerh olarak işlerse satış işleminden sonra kiracının tahliyesi istenemez.

Farklı geçerli sebeplerden ev sahibinin kiracıyı evden çıkarmak istemesi durumunda belirli süreli sözleşmeler sürenin sonunda sonlandırılabilir. Belirsiz süreli sözleşmeler ise fesih dönemi ve bildirimde bulunma süresinden itibaren 1 ay içerisinde dava açılmasıyla sona erdirilebilir.

Not: Ev sahibi yukarıdaki gereksinimlerden dolayı kiracıyı evden çıkardıktan sonra 3 yıl içinde evi başkasına kiralayamaz. Kiraladığı tespit edildiği takdirde ev sahibi eski kiracısına, son  kira yılı üzerinden hesap edilen 1 yıllık kira bedelinden az olmamak koşuluyla tazminat ödemek zorundadır.

Ev sahibi evi satacağını gerekçe göstererek kiracının tahliyesini isteyebilir mi?
Hayır, ev sahibinin evi satması kiracının haklı sebeple tahliye edilme durumlarından değildir. Kiralananın satılması kira kontratını sonlandırmaz, satış sonrasında haklı sebeple fesih talep edilecekse de bunu ancak taşınmazın satışı sonrasında yeni malik öne sürebilir.

Kiralananın satışı gerçekleştiğinde kiracı yeni malikle yeni bir sözleşme mi yapması gerekir?
Kiralanan taşınmazın satılması ve malikinin değişmesi kiracı açısından kira kontratında hiçbir değişiklik meydana getirmez. Kira kontratı sonlanmaz, kira bedelinde değişiklik yapılmaz. Kira kontratı aynen varlığını korur, sadece sözleşmenin kiraya veren tarafı değişir, eski malikin yerini yeni malik alır. Dolayısıyla kiracı yeni malikle yeni bir sözleşme yapma mecburiyetinde değildir, aksine yeni malik kiracının sözleşmesini olduğu gibi kabul etme ve devam ettirmeye mecburdur. Bu duruma net bir örnek daha yeni bir müvekkilimin başına geldi. Ev sahibi kendisini arayarak evi satacağını bu sebeple de tahliye etmesi gerektiğini, eğer tahliye etmezse ve kendisi kiracıyken ev satılırsa yeni malikle çok daha yüksek bir bedelden yeni bir kira kontratı yapmak zorunda olduğunu söyleyerek kendisini korkutmuştur. Müvekkilim beni arayarak bu durumu anlattığında kendisine bu durumun asla böyle olmadığını, satış sebebiyle taşınmazın tahliyesinin de yeni bir kira akdi imzalanmasının da gerekmediğini açıkladığımızda oldukça rahatlamıştır ve kendisi hala aynı yerde kiracı olarak kalmaya devam etmektedir.

Mal sahibi kira bedelini dilediği gibi artırabilir mi?
Kiralananın kira artışı yalnızca kira yenileme döneminde yapılabilir ve o da asla o ay açıklanan TÜFE oranını geçemez. Taraflar bu oranın üzerinde bir artış yapılması konusunda sözleşmede anlaşmış olsalar dahi bu geçersizdir. Ancak TÜFE oranından daha düşük bir oranda tabi ki anlaşabilirler. Burada kira akitlerinin 5 yenileme yılı tamamlanmış olan kiracılırın durumu biraz daha farklı oluyor. Kira sözleşmesinin 5 yenileme yılı tamamlandığında kiraya veren, mahkeme tarafından yeniden kiranın belirlenmesini talep edebiliyor. Bu durumda mahkeme her ne kadar TÜFE oranlarını dikkate alsa da, aynı türdeki diğer taşınmazların rayiç kira bedellerini de göz ardı etmeden yeni bir kira bedeli belirleyebiliyor. Ancak kiraya veren yine mahkeme yoluna gitmeden bu artışı kendi başına yapamıyor.

Kira akdinin 5 yenileme yılı ne demektir?
Burada özellikle çok fazla hataya düşülüyor. Bakın kanun özellikle burada 5 yıl demiyor, 5 yenileme yılı diyor. Yani örnekle açıklamamız gerekirse; bir kira sözleşmesi yapılmış olsun ve kira süresi 5 yıl olsun. Bu kira sözleşmesi ancak 5 yıl dolduktan sonra yenilenebilecektir. 5 yıl sonra yenilendiğinde de bu 1. yenileme yılı olacaktır ve bu kez 1 yıllık yenilenmiş olacaktır. Yani 5 yıllık kira sözleşmesinde 5 yıl bittiğinde mal sahibi kiracıya yeni kira bedelinin tespiti için dava açamayacaktır. Çünkü her ne kadar 5 yıl dolmuş olsa da daha 1. yenileme yılı dolmuştur ve bu davanın açılması için 5 yenileme yılının dolmuş olması aranmaktadır.

Kiraya veren kiracıyı hiçbir haklı sebep göstermeden de tahliye edebilir mi?
Bunun iki yolu var. Eğer kiracı belirli bir tarih için tahliye taahhütnamesi vermiş ise, tahliyeyi taahhüt ettiği tarihte kiralananı tahliye etmek mecburiyetindedir. Kiracı o tarihte kiralananı tahliye etmezse, mal sahibi kiracıya karşı hiçbir haklı sebep sunmadan tahliye davası açabilir ve bu davayı kazanacaktır.

Bir diğer durum ise kira kontratının 10 yenileme yılını tamamlamış olması halidir. Kira kontratı 10 yenileme yılını tamamlamış ise eğer, bundan sonraki her yenileme yılının gelmesine bir ay kala kiracıya çekilecek bir ihtarname ile kiraya veren hiçbir haklı sebep sunmadan kira akdini feshedebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir.

Borçlar Kanununa göre diğer kiracı hakları:
* Ev sahibi, kira sözleşmesinin geçerliliği süresince evi kiraya verdiği şekilde korumakla yükümlüdür. Bu demektir ki evin içinde yapılacak tadilat masrafları ve demirbaşlara dair masraflar ev sahibi tarafından karşılanmalıdır. Ev sahibi ve kiracının karşılıklı anlaşması durumunda faturalandırma ve tutarı kira bedelinden düşmek koşuluyla masrafları kiracı karşılayabilir. Ancak kiracı istemezse böyle bir zorunluluğu bulunmamakta.
* Evde sonradan herhangi bir kusurun çıkması durumunda (rutubet, küf vb) kiracı ev sahibinden bu kusurların giderilmesini talep edebilir. Kusurlar giderilmezse kiracı kira bedelinde indirim isteme hakkına sahiptir.
* Eve dair sigorta ve vergi gibi ödemeler, sözleşmede aksi belirtilmemişse ev sahibine aittir, kiracıdan talep edilemez.
* Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflardan itiraz gelmediği sürece süre bitiminden itibaren aynı süreyi kapsayacak şekilde yenilenmiş kabul edilir.
* Kiracılar da apartman kurulu toplantılarına katılabilir ve apartman yöneticisi olabilir.
* Kiracı ev sahibinden yazılı izin aldığı takdirde kiraladığı ev için başkasına alt kiralama yapabilir.
* Geç ödenen kira bedelleri için ev sahibi hiçbir şekilde cezai kira ödemesi, ekstra ücret vb. talep edemez.
* Zamanın yıpratıcılığı sebebiyle zarar gören demirbaşların tamiri ya da yenilenmesi masrafı ev sahibine aittir.
* Kiracı evden çıkarken evi bulduğu şekilde teslim ediyorsa ev sahibi depozitoyu tam olarak geri ödemelidir. Depozito bedeli ev sahibiyle kiracının anlaşması durumunda son ayın kira bedelinden düşülebilir.
* Kentsel dönüşüm kapsamında yıkılacak olan evde oturan kiracı devletten 2 aylık kira bedeli kadar yardım alabilir.
* Evin kiralanması sırasında içerisindeki eşyalar için değer biçilmişse ve zaman içinde kiracı bu eşyalar için masraf yapmışsa fesih sonrasında tazminat talep edebilir.

Tüm bu kiracı hakları Kanun tarafından güvence altına alınmıştır ve kira sözleşmesi olmasa bile geçerlidir.

Kiracı hakları ihlalinde ne yapılabilir?
Ev sahibinin haklarını ihlal ettiğini düşünen ve konuyla ilgili sorun yaşayan kiracılar Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak işlem başlatabilirler.

"Evleri yüksek kurdular
Önlerine uzun balkon
Sular aşağıda kaldı
Aşağıda kaldı ağaçlar.
Evleri yüksek kurdular
On bin basamak merdiven
Bakışlar uzakta kaldı
Uzakta kaldı dostluklar.
Evleri yüksek kurdular
Cama, betona boğdular
Usumuzdaydı unuttuk
Topraktan uzakta kaldı
Toprağa bağlı kalanlar."
Gülten Akın